Baux commerciaux

Un statut d’ordre public, au bénéfice du fonds

Les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce s’appliquent aux baux d’immeubles dans lesquels est exploité un fonds de commerce, artisanal ou industriel, appartenant au locataire et régulièrement immatriculé.

Ce que le statut protège n’est pas l’occupation en tant que telle, mais la valeur de la clientèle attachée à l’emplacement. C’est ce qui justifie le droit au renouvellement — souvent appelé propriété commerciale — et l’indemnité due lorsque le bailleur y met fin.

Le statut est d’ordre public : les clauses qui y dérogent sont réputées non écrites. D’où l’importance de la qualification. Une convention d’occupation précaire, un bail dérogatoire de courte durée, un contrat de domiciliation ou une sous-location irrégulière échappent au statut — ou y basculent, parfois à l’insu des parties, lorsque le locataire reste dans les lieux au-delà du terme convenu.

Le bail est conclu pour neuf ans au moins. Le locataire peut en principe y mettre fin à l’expiration de chaque période triennale ; le bailleur ne le peut, sauf cas limités tenant notamment à un projet de construction ou de surélévation.

Congé, renouvellement, indemnité d’éviction

À l’échéance, le bail ne s’éteint pas de lui-même : il se poursuit par tacite prolongation tant qu’aucune des parties n’a pris l’initiative.

Le bailleur qui entend mettre fin au bail délivre un congé, six mois au moins avant le terme, dans les formes légales — par acte de commissaire de justice, la loi ouvrant dans certains cas la lettre recommandée. Le congé doit préciser s’il est donné avec ou sans offre de renouvellement, et reproduire les mentions prescrites. Un congé tardif ou irrégulier en la forme est dépourvu d’effet.

Le locataire peut, symétriquement, prendre l’initiative d’une demande de renouvellement dans les six mois précédant l’échéance. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour répondre ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.

Le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d’éviction. Elle répare le préjudice causé par la perte du fonds : valeur du droit au bail ou du fonds lui-même selon que la clientèle est ou non transférable, frais de déménagement et de réinstallation, trouble commercial, indemnités de licenciement, double loyer. Son montant se discute presque toujours à dire d’expert.

Le bailleur en est dispensé dans trois séries de cas : motif grave et légitime à l’encontre du locataire, après mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction ; immeuble devant être démoli pour insalubrité ; et les hypothèses particulières de reprise prévues par le code de commerce, assorties de leurs propres conditions et contreparties.

Tant que l’indemnité n’est pas payée, le locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux, en contrepartie d’une indemnité d’occupation. Le bailleur conserve par ailleurs, dans un délai bref, un droit de repentir lui permettant de revenir sur son refus.

Le loyer : plafonnement, valeur locative, lissage

Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné : il ne peut excéder la variation de l’indice contractuel — indice des loyers commerciaux ou indice des activités tertiaires — depuis la fixation du loyer initial.

Le déplafonnement permet de retenir la valeur locative. Il suppose soit une modification notable d’un des éléments qui commandent la fixation du loyer — caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité —, soit une durée effective du bail excédant douze ans par l’effet de la tacite prolongation, soit une durée contractuelle supérieure à neuf ans.

La valeur locative se détermine par comparaison avec des locaux équivalents et par pondération des surfaces ; elle donne lieu à des débats techniques que l’expertise judiciaire tranche rarement sans discussion. Lorsque le déplafonnement joue, la hausse est en principe lissée : la variation annuelle ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l’année précédente.

La révision triennale suit sa propre logique, et la contestation du loyer relève du juge des loyers commerciaux, saisi après échange de mémoires.

Charges, travaux, cession et procédure collective

La loi du 18 juin 2014 a mis fin à la liberté antérieure en matière de charges. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances, avec l’indication de leur répartition ; un état prévisionnel et un récapitulatif des travaux doivent être communiqués. Certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, notamment les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et les travaux de mise en conformité liés à la vétusté. Un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire.

La cession du bail est libre lorsqu’elle accompagne la cession du fonds : toute clause l’interdisant est nulle. Le bail peut en revanche encadrer la cession isolée, exiger l’agrément du bailleur, son intervention à l’acte, et maintenir une garantie solidaire du cédant, limitée dans le temps par la loi. La despécialisation, partielle ou plénière, obéit à une procédure propre lorsque le locataire veut adjoindre ou changer d’activité.

Le défaut de paiement conduit à la clause résolutoire, qui ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, visant expressément la clause. Le juge peut suspendre ses effets et accorder des délais tant que le locataire respecte l’échéancier fixé.

L’ouverture d’une procédure collective du locataire modifie enfin les règles du jeu : le bail se poursuit, l’administrateur dispose d’une option, et le bailleur ne peut agir en résiliation pour des loyers antérieurs au jugement d’ouverture. Les arriérés postérieurs obéissent à un délai propre.

Le cabinet accompagne bailleurs et locataires à chacune de ces étapes. Pour un logement, le régime applicable est celui exposé dans notre page baux d’habitation ; lorsque le local est un lot de copropriété, les développements de notre page copropriété complètent cette analyse.