L'indivision est un régime d'attente que personne n'a choisi : on y entre par une succession ou une séparation, et l'on y reste faute d'accord. Nul n'est tenu d'y demeurer — mais en sortir suppose de régler d'abord ce qui s'est passé pendant.
Comment on y entre, et pourquoi on y reste
Deux portes principales : le décès, qui place les héritiers en indivision jusqu’au partage ; la séparation, lorsque des concubins ou des partenaires ont acheté ensemble, ou que des époux n’ont pas liquidé leur régime.
On y reste pour trois raisons, presque toujours les mêmes : l’un occupe le bien et n’a aucun intérêt à partir, un autre ne peut pas racheter les parts faute de financement, et le prix de vente ne fait pas l’accord.
Le temps n’arrange rien. Les charges continuent de courir, le prêt aussi, et les comptes entre indivisaires s’accumulent sans que personne ne les tienne.
Les comptes d’indivision, que l’on découvre trop tard
Le partage ne consiste pas seulement à diviser une valeur. Il suppose d’établir ce que chacun doit à l’indivision et ce que l’indivision lui doit.
Au crédit de l’indivisaire : les dépenses nécessaires à la conservation du bien, les impenses d’amélioration — comptabilisées selon la plus-value procurée —, les taxes et charges réglées seul, les échéances de prêt payées au-delà de sa part.
Au débit : l’indemnité d’occupation lorsqu’il a joui privativement du bien, et les sommes prélevées sur l’indivision.
Ces comptes se prescrivent et se prouvent. Celui qui a payé pendant dix ans sans conserver de justificatifs ne récupère rien. Le premier conseil, lorsqu’une indivision s’installe, est de tenir ces comptes dès le début — pas au moment du partage.
Sortir : les trois voies
Le partage amiable. Le plus rapide et le moins coûteux : rachat de parts par l’un, vente à un tiers avec répartition du prix, attribution avec soulte. Il suppose l’accord de tous et passe par un notaire lorsqu’un immeuble est en jeu.
La vente amiable autorisée par le juge. Lorsqu’un indivisaire s’oppose sans motif légitime, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal, selon une procédure encadrée. Elle évite les enchères et préserve le prix.
Le partage judiciaire et la licitation. En dernier ressort. Le tribunal ordonne le partage, désigne un notaire, et le bien est vendu aux enchères s’il ne peut être commodément partagé. C’est la voie la plus longue et celle où le prix obtenu est le plus souvent inférieur au marché.
Ce que nous faisons
Nous commençons par reconstituer les comptes : c’est ce qui détermine réellement ce que chacun percevra, bien plus que la valeur affichée du bien. Nous chiffrons l’indemnité d’occupation et les créances de chacun, ce qui suffit fréquemment à débloquer une négociation figée depuis des années.
Nous conduisons ensuite la voie retenue : protocole de partage amiable, demande d’autorisation judiciaire de vente, ou assignation en partage. Lorsque l’indivision est issue d’une séparation, la liquidation s’articule avec les opérations exposées dans notre page liquidation du régime matrimonial.
Questions fréquentes
- Peut-on forcer la vente d'un bien indivis ?
- Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision : chaque indivisaire peut provoquer le partage. À défaut d'accord, le tribunal l'ordonne, et lorsque le bien ne peut pas être commodément partagé — ce qui est le cas de presque tous les immeubles — il est vendu aux enchères, c'est la licitation. Le juge peut aussi être saisi pour autoriser une vente amiable, souvent plus favorable en prix.
- Celui qui occupe le bien doit-il quelque chose aux autres ?
- Oui. L'indivisaire qui jouit privativement du bien est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, sauf convention contraire. Elle se calcule sur la valeur locative, souvent minorée pour tenir compte de la précarité de l'occupation. Elle se compense avec les dépenses de conservation et les échéances de prêt que cet occupant a pu régler seul.
- Que se passe-t-il si un indivisaire bloque tout ?
- Plusieurs voies existent. Les actes d'administration se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis ; les actes de disposition supposent l'unanimité. Lorsqu'un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté ou met en péril l'intérêt commun, le juge peut habiliter un autre indivisaire à agir, ou désigner un mandataire chargé de l'administration.
Exposer votre situation
Cette matière est suivie par Me Laetitia Corbin. Le premier échange sert à vérifier l’absence de conflit d’intérêts et à vous indiquer la marche à suivre.