La copropriété fonctionne par décisions collectives prises en assemblée générale, selon des majorités précises. Contester une résolution suppose d'avoir la qualité pour agir et de respecter un délai de deux mois, très court en pratique.
L’architecture juridique de la copropriété
Dès qu’un immeuble bâti est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes, il relève du statut d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967.
Trois documents structurent le fonctionnement de l’ensemble. Le règlement de copropriété définit les parties communes et privatives, la destination de l’immeuble et les conditions de jouissance des lots. L’état descriptif de division identifie chaque lot et sa quote-part de parties communes. Enfin, les procès-verbaux d’assemblée générale forment la mémoire des décisions collectives.
Les copropriétaires sont réunis de plein droit dans un syndicat, doté de la personnalité morale, représenté par un syndic et contrôlé par un conseil syndical. Cette répartition des rôles commande la détermination de l’interlocuteur et du défendeur dans tout litige : selon l’objet, l’action se dirige contre le syndicat, contre le syndic personnellement, ou contre un copropriétaire.
Assemblée générale : convocation, majorités, procès-verbal
L’assemblée générale est le seul organe décisionnaire. Sa régularité dépend d’abord de la convocation : délai de notification, mention de l’ordre du jour, joignabilité des documents dont l’assemblée doit débattre. Une résolution votée sur un point non inscrit à l’ordre du jour, ou sans que les pièces nécessaires aient été jointes, est exposée à l’annulation.
Les règles de majorité varient selon l’objet de la décision : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance pour les décisions d’administration courante et les travaux d’entretien ; majorité des voix de tous les copropriétaires pour certaines autorisations et travaux ; double majorité renforcée pour les décisions les plus lourdes, telles que l’aliénation de parties communes ou la modification de la répartition des charges. Des mécanismes dits de passerelle permettent, dans des conditions précises, un second vote immédiat à une majorité inférieure.
L’appréciation de la majorité applicable est l’un des points les plus techniques du droit de la copropriété : une résolution adoptée à une majorité insuffisante encourt l’annulation, de même que celle adoptée à une majorité plus exigeante que nécessaire lorsqu’elle a faussé le débat.
Le procès-verbal doit mentionner le résultat du vote, l’identité des opposants et des abstentionnistes, ainsi que le rappel du délai de recours. Sa notification fait courir le délai de contestation.
Contester une décision : qualité et délai
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 enferme l’action en contestation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est bref et sa computation doit être vérifiée avec rigueur, la preuve de la date de notification étant décisive.
La qualité pour agir est également restreinte : seuls le copropriétaire opposant, c’est-à-dire celui qui a voté contre la résolution et dont l’opposition figure au procès-verbal, et le copropriétaire défaillant, absent et non représenté, peuvent contester. Celui qui a voté favorablement ou s’est abstenu ne le peut pas. Cette règle rend décisive la manière dont le vote est exprimé et consigné le jour de l’assemblée.
Certaines demandes échappent toutefois à ce délai. Il en va ainsi de l’action tendant à faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi, ou de la contestation d’une décision affectée d’une irrégularité si grave qu’elle prive la délibération d’existence. Par ailleurs, les actions personnelles nées de l’application de la loi entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par cinq ans.
Charges, travaux et impayés
Les charges se répartissent selon deux logiques : les charges générales de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont supportées proportionnellement aux quotes-parts de chaque lot ; les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun le sont en fonction de l’utilité objective que ces services présentent pour chaque lot.
Une répartition qui ne respecte pas ces critères peut être remise en cause, soit en faisant déclarer non écrite la clause du règlement qui l’institue, soit par une action en révision dans les cas prévus par la loi.
Le recouvrement des charges impayées obéit à une chronologie propre : mise en demeure, exigibilité anticipée des provisions restant dues sur l’exercice, imputation des frais nécessaires au recouvrement sur le seul copropriétaire défaillant, puis procédure judiciaire assortie, le cas échéant, de mesures conservatoires. Symétriquement, un copropriétaire peut contester le bien-fondé des sommes réclamées, l’absence d’approbation régulière des comptes ou l’imputation de frais injustifiés.
Les travaux, enfin, se distinguent selon qu’ils relèvent de l’entretien courant, de l’amélioration ou de la mise en conformité, et selon qu’ils portent sur des parties communes ou affectent des parties privatives. Les travaux entrepris par un copropriétaire sur son lot et touchant à l’aspect extérieur ou à la structure supposent une autorisation de l’assemblée, faute de quoi la remise en état peut être ordonnée.
Le rôle et la responsabilité du syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat. Il administre l’immeuble, exécute les décisions d’assemblée, tient la comptabilité, conserve les archives et représente le syndicat en justice. Son contrat, conforme à un modèle réglementaire, détermine sa rémunération forfaitaire et les prestations facturables en sus.
Sa responsabilité peut être engagée par le syndicat lorsqu’un manquement lui cause un préjudice : défaut de convocation régulière, inexécution d’une décision votée, carence dans le recouvrement des charges, absence de déclaration d’un sinistre à l’assurance, défaut d’entretien ayant laissé un désordre s’aggraver. Elle peut aussi l’être par un copropriétaire à titre individuel, à condition d’établir un préjudice personnel distinct de celui subi par la collectivité.
La contestation du mandat, le refus de renouvellement, la désignation d’un administrateur provisoire en cas de carence ou de difficultés financières, ainsi que la transmission des archives lors d’un changement de syndic, constituent autant de points sur lesquels le cabinet intervient. Lorsque les désordres affectant l’immeuble relèvent des garanties de construction, l’analyse se prolonge sur le terrain des malfaçons et de la garantie décennale.
Questions fréquentes
- Dans quel délai contester une décision d'assemblée générale ?
- Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Seuls les copropriétaires opposants — ceux qui ont voté contre la résolution — et les copropriétaires défaillants, absents et non représentés, peuvent agir. Celui qui a voté pour ou s'est abstenu est en principe irrecevable.
- Peut-on refuser de payer ses charges en cas de désaccord avec le syndic ?
- Non. L'obligation de payer les charges résulte des appels de fonds fondés sur un budget voté ; un différend avec le syndic ou une contestation de la gestion ne dispense pas de régler. La voie appropriée consiste à contester la décision en cause dans le délai légal, ou à engager la responsabilité du syndic, sans interrompre les paiements.
- Une clause du règlement de copropriété peut-elle être écartée ?
- Oui. Les clauses contraires aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites, et la demande tendant à les faire déclarer telles n'est pas enfermée dans le délai de contestation des assemblées. Cela concerne notamment certaines répartitions de charges ou restrictions d'usage des parties privatives.
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Cette matière est suivie par Me Laetitia Corbin. Le premier échange sert à vérifier l’absence de conflit d’intérêts et à vous indiquer la marche à suivre.