Baux d’habitation

Un statut protecteur du logement

La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux constituant la résidence principale du locataire. Elle encadre la durée du bail, les motifs de congé, le loyer, le dépôt de garantie, la répartition des charges et l’état du logement.

La durée est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, de six ans lorsqu’il est une personne morale. Le bail se renouvelle par tacite reconduction pour la même durée, sauf congé régulier. En meublé, la durée est d’un an, réduite à neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce dernier cas. Le bail mobilité, créé en 2018, offre une formule courte d’un à dix mois, non renouvelable, réservée à des publics précis et sans dépôt de garantie.

D’autres régimes coexistent, qu’il faut identifier avant toute démarche : location saisonnière, logement de fonction, résidence secondaire, sous-location, colocation avec ou sans solidarité. Ils n’obéissent pas aux mêmes règles, et une erreur de qualification suffit à faire échouer une procédure.

Le congé du bailleur : trois motifs, aucune souplesse

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un meublé, et seulement pour l’un des trois motifs admis par la loi.

La reprise pour habiter suppose que le logement soit destiné au bailleur, à son conjoint, partenaire, concubin notoire, ascendant ou descendant, ou à ceux de son conjoint. Le congé doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien, et justifier du caractère réel de la reprise.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose d’un droit de préemption assorti de délais propres, et d’une seconde offre si le bien est finalement proposé à un prix inférieur.

Le motif légitime et sérieux recouvre principalement les manquements du locataire : impayés répétés, défaut d’assurance, troubles de jouissance, défaut d’occupation effective.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité, et une notice d’information doit être jointe au congé. Le congé délivré sans vérification préalable est un acte à haut risque : annulé, il laisse le bail se poursuivre pour une période entière.

La loi protège en outre le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont modestes : le congé ne peut lui être délivré sans offre de relogement, sauf lorsque le bailleur remplit lui-même des conditions d’âge ou de ressources.

Loyer, charges, dépôt de garantie et décence

Le loyer est libre à la première location, sous réserve des dispositifs d’encadrement applicables dans certaines communes. Sa révision annuelle n’est possible que si le bail comporte une clause de révision, et dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers.

Les charges récupérables sont limitativement énumérées par décret. Elles donnent lieu à provisions avec régularisation annuelle, le bailleur devant tenir les justificatifs à disposition du locataire. Les réparations locatives relèvent également d’une liste réglementaire ; tout ce qui n’y figure pas incombe au bailleur, de même que les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou par un vice de construction.

Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Sa restitution obéit aux délais rappelés ci-dessus, et les retenues doivent être justifiées pièce par pièce.

Le logement doit enfin être décent : surface et volume minimaux, absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements en bon état de fonctionnement. La performance énergétique fait désormais partie de ce critère, avec un calendrier d’exclusion progressive des logements les plus consommateurs — les étiquettes G ne peuvent plus être données en location depuis 2025, les étiquettes F et E à leur tour aux échéances fixées par la loi. Un logement indécent ouvre au locataire une action en mise en conformité, et le juge peut suspendre ou réduire le loyer jusqu’à exécution des travaux.

Impayés, clause résolutoire et expulsion

La quasi-totalité des baux comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, ou de défaut d’assurance.

Son activation suppose un commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant expressément la clause. Ce commandement ouvre au locataire un délai légal pour régulariser sa dette — ramené par la loi du 27 juillet 2023 à six semaines en matière d’habitation. Passé ce délai sans paiement, il revient au juge de constater l’acquisition de la clause.

Le débat se déplace alors sur deux terrains. Le locataire peut solliciter des délais de paiement, assortis de la suspension des effets de la clause tant qu’il respecte l’échéancier. Il peut aussi contester la régularité formelle du commandement, le décompte de la dette ou la bonne foi du bailleur. Des obligations spécifiques de notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et, le cas échéant, au garant ou à l’organisme versant les aides au logement doivent en outre être respectées : leur omission est sanctionnée.

L’expulsion ne peut résulter que d’une décision de justice. Le jugement doit être signifié, puis suivi d’un commandement de quitter les lieux laissant au minimum deux mois à l’occupant. Ce délai peut être allongé par le juge de l’exécution au regard de la situation familiale et des possibilités de relogement. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions légales. Le concours de la force publique obéit enfin à sa propre temporalité, et son refus ouvre droit à l’indemnisation du bailleur par l’État.

Le cabinet accompagne bailleurs et locataires à chacune de ces étapes : rédaction et relecture du bail, délivrance ou contestation d’un congé, contestation de charges, recouvrement des arriérés et conduite de la procédure. Pour un local professionnel ou commercial, le régime applicable est celui exposé dans notre page baux commerciaux ; lorsque le logement est un lot de copropriété, notre page copropriété complète utilement cette analyse.